부담부증여 양도세·증여세 동시 부과, 채무비율 높으면 손해 볼 수도 있어요

이 글 핵심만 먼저 정리하면

• 전세보증금이나 담보대출이 낀 아파트를 자녀에게 넘기면, 채무액만큼은 양도소득세, 나머지 순수 이익분은 증여세로 나뉘어 각각 부과됩니다.
• 채무 비율이 높고 취득가액이 낮아 시세차익이 클수록 양도세 부담이 커져서 부담부증여가 오히려 일반 증여보다 손해로 뒤집히는 경계선이 있어요.
• 2026년 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나고 5월 10일부터 재시행되면서 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 그대로 더 붙습니다.
• 자녀가 실제로 갚을 능력·자금이 없는데 부모가 대신 갚아주면, 국세청이 애초에 진짜 채무가 아니었다고 보아 전액 증여세로 다시 계산해 추징할 수 있어요.
• 취득세도 나뉘어서 채무액 부분은 유상취득 세율(1~3%), 순수 증여분은 3.5%(조정대상지역 다주택자는 12%)가 적용됩니다.

전세 4억 원짜리 세입자가 들어와 있는 아파트를 자녀에게 물려주고 싶다고 해보죠. 그냥 증여하자니 시가 전체에 세금이 매겨져 부담이 크고 팔자니 자녀에게 넘기려던 계획 자체가 틀어지니 고민이 되실 거예요. 이럴 때 등장하는 방법이 부담부증여입니다. 이 글을 읽으시면 부담부증여가 정확히 어떻게 세금을 두 갈래로 나누는지, 어떤 조건에서 유리하고 어떤 조건에서 오히려 손해로 뒤집히는지 계산 감을 잡으실 수 있어요. 채무 비율과 취득가액에 따라 갈리는 경계, 최근 바뀐 다주택자 중과 이야기, 그리고 국세청이 실제로 어디까지 확인하는지 순서대로 짚어드릴게요.

시작 전 확인할 것

• 넘기려는 채무(전세보증금·담보대출)가 실제로 그 집에 딸린 것이고 자녀가 스스로 감당하고 갚아나갈 수 있는지
• 증여자(부모)가 그 집을 포함해 몇 채를 갖고 있는지, 그리고 그 집이 조정대상지역에 있는지
• 언제 얼마에 취득했는지(취득가액)와 지금 시세가 얼마인지
• 증여세와 양도세는 신고기한이 각각 따로 있다는 것 — 둘 다 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내입니다

부담부증여, 세금이 왜 두 갈래로 나뉘나요

부담부증여는 전세보증금이나 대출 같은 채무를 자녀가 함께 떠안는 조건으로 집을 넘기는 방식인데요, 국세청은 이걸 하나의 거래로 보지 않고 둘로 쪼개서 봅니다. 채무액만큼은 자녀가 부모 대신 빚을 떠안아 준 셈이니 그 부분은 사실상 유상으로 넘어간 것으로 보고 증여자에게 양도소득세를 매기고 나머지(시가에서 채무를 뺀 순수 이익분)만 증여로 보아 수증자에게 증여세를 매기는 거예요.

국세청 안내에 따르면 "증여재산가액에서 공제할 수 있는 채무란 해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 채무"를 말합니다. 즉 채무가 그 부동산에 실제로 담보돼 있고 자녀가 그 채무를 진짜로 넘겨받아야 이 계산법이 적용된다는 뜻이죠.

간단히 예를 들어볼게요. 시가 8억 원, 전세보증금 4억 원짜리 아파트를 자녀에게 넘긴다고 하면, 증여세는 순증여가액 4억 원에서 성년자녀 증여재산공제 5천만 원을 뺀 3억5천만 원에 대해 매겨집니다. 양도세는 채무액 4억 원을 판 것으로 보고 원래 취득가액을 채무 비율만큼 안분해서 계산해요. 여기서 헷갈리는 부분이 바로 다음 단계인 채무 비율과 취득가액의 관계입니다.

채무 비율과 취득가액이 가르는 유불리 경계

채무 비율이 높을수록 양도세가 걸리는 금액 자체가 커지고 취득가액이 낮아 시세차익이 클수록 그 양도세율도 높은 구간으로 올라가기 때문에, 어느 지점을 넘으면 부담부증여가 일반 증여보다 세금을 더 내는 쪽으로 뒤집힙니다. 제일 많이 놓치는 포인트가 이거예요 — 채무 비율만 보고 판단하면 안 되고 부모님이 그 집을 얼마에 언제 샀는지까지 같이 봐야 합니다.

같은 시가 8억 원, 채무 4억 원(채무비율 50%) 아파트를 놓고 취득가액만 다르게 가정해서 비교해보면 아래와 같은 차이가 나요.

구분	취득가액 6억(시세차익 작음)	취득가액 3억(시세차익 큼)
양도가액(채무액)	4억 원	4억 원
안분 취득가액	3억 원(6억×1/2)	1.5억 원(3억×1/2)
양도차익	1억 원	2.5억 원
대략적 세율 구간	35% 안팎	38~45% 구간

표에서 보듯 취득가액이 낮아 시세차익이 클수록 같은 채무 비율이라도 양도세 부담이 확 커집니다. 오래전에 싸게 산 집일수록, 그리고 채무 비율이 높을수록 부담부증여의 절세 효과가 줄어들거나 아예 손해로 뒤집힐 수 있다는 뜻이에요. 정확한 세액은 개인별 보유기간·1세대 몇 주택 여부에 따라 달라지니 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 꼭 확인하시길 권해요.

2026년 5월 다주택자 양도세 중과 재시행이 바꾼 것

2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 9일자로 유예 기간이 끝나고 5월 10일부터 다시 시행되고 있습니다. 조정대상지역 안에 있는 집을 부담부증여로 넘길 때 채무액에 해당하는 양도차익에 대해 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 그대로 더 붙어요. 여기에 중과 대상이 되면 장기보유특별공제까지 아예 배제되기 때문에, 채무 비율이 조금만 높아도 손해로 넘어가는 경계선이 예전보다 훨씬 낮아졌습니다.

앞서 예로 든 취득가액 3억 원, 양도차익 2.5억 원인 경우를 다시 보면, 기본세율 구간(1억5천만~3억 원 이하)은 38%인데, 만약 증여자가 조정대상지역에 3주택을 갖고 있어 중과 대상이 된다면 38%에 30%포인트가 더해져 68%가 적용됩니다. 지방소득세까지 더하면 실효세율이 그보다 더 올라가요. 결론부터 말하면 이래요 — 다주택자가 조정대상지역 안의 집을 부담부증여하는 경우라면, 채무 비율을 낮추거나 다른 방법을 함께 검토하는 게 안전합니다.

반대로 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 등)을 채운 경우라면 이야기가 달라집니다. 채무액에 해당하는 양도차익도 고가주택 기준(실거래가 12억 원) 이하 구간은 비과세 혜택을 받을 수 있어서 다주택자와는 정반대로 부담부증여가 여전히 유리한 선택일 수 있어요. 결국 이 경계는 '채무 비율'과 '취득가액' 두 가지만이 아니라 '증여자가 몇 주택자인가'까지 함께 봐야 정확해집니다.

취득세도 두 갈래로 나뉩니다

자녀가 내는 취득세도 증여세·양도세처럼 나뉩니다. 채무를 인수한 부분은 돈을 주고 산 것과 같다고 보아 유상취득 세율(6억 원 이하 1%, 9억 원을 넘으면 3%, 그 사이 구간은 비례해서 올라가는 구조)을 적용하고 채무 없이 순수하게 받는 부분은 증여 취득세율 3.5%를 적용해요.

여기서 그런데 진짜 헷갈리는 부분은 따로 있어요. 조정대상지역 안에 있는 공시가격 3억 원 이상 주택을 다주택자가 증여하면 순수 증여분의 취득세율이 12%까지 뛰어요. 다만 증여자가 1세대 1주택자이고 배우자나 직계비속에게 증여하는 경우라면 예외적으로 3.5%가 그대로 적용됩니다. 즉 부모님이 몇 주택자인지가 취득세에서도 똑같이 갈림길이 되는 셈이에요.

국세청은 채무 인수를 이렇게 사후관리합니다

국세청은 자녀가 넘겨받은 채무를 전산으로 등록해 두고 이후에도 최소 연 1회 이상 채무가 실제로 남아 있는지, 상환했다면 그 돈이 어디서 났는지를 확인합니다. 자녀가 스스로 갚을 능력과 소득이 없는 상태에서 부모가 대신 갚아주거나 이자를 계속 대신 내주면, 애초에 진짜 채무가 아니었던 것으로 보아 전액 증여로 다시 계산해 세금을 추징할 수 있어요. 여기서 중요한 게 하나 있어요. 채무를 넘겼다는 서류만 갖추는 걸로는 부족하고 자녀가 실제로 그 채무를 자기 돈으로 갚아나가는 흐름이 남아 있어야 나중에 문제가 안 됩니다.

실제로 조세심판원이 다룬 국심2004서2692 사건에서는, 아버지가 자녀에게 집을 증여하면서 전세보증금을 새로 설정해 부담부증여처럼 신고했지만 아버지가 이미 다른 곳에 살 집을 갖고 있었고 그 전세계약 자체가 증여와 동시에 새로 만들어진 것이며 보증금을 실제로 주고받은 사실도 확인되지 않아, 진짜 채무가 아닌 것으로 판단돼 전액 증여로 추징된 사례가 있습니다. 채무처럼 보이는 서류만으로는 부담부증여로 인정받지 못한다는 걸 보여주는 실제 사례예요.

자녀가 나중에 팔 때 걸리는 10년 이월과세, 어디까지 해당할까요

부담부증여로 받은 집을 자녀가 10년 안에 팔면, 원래는 증여자의 취득가액을 그대로 물려받아 계산하는 이월과세 규정이 걸립니다. 그런데 이 규정은 순수하게 증여받은 부분에만 적용되고 채무액에 해당하는 부분에는 적용되지 않아요. 채무액 부분은 증여 당시에 이미 양도로 처리돼 별도로 양도세를 냈기 때문에, 자녀가 그 부분을 나중에 팔 때는 증여 시점의 가액을 취득가액으로 인정받습니다.

예를 들어 시가 8억 원, 채무 4억 원짜리 집을 증여받았다면, 순증여분 4억 원어치는 10년 안에 팔 경우 부모의 원래 취득가액으로 계산되는 이월과세 대상이지만 채무 4억 원어치는 증여 당시 가액(4억 원)을 그대로 취득가액으로 인정받아 이월과세와 무관하게 계산됩니다. 세금 구조를 하나로 뭉뚱그려 생각하면 이 부분에서 계산이 크게 어긋날 수 있어요.

자주 막히는 부분과 주의할 점

부담부증여를 검토할 때 가장 많이 걸려 넘어지는 부분은 자녀의 상환 능력이에요. 미성년자이거나 소득이 없는 자녀는 채무를 감당할 능력이 없다고 판단돼 부담부증여 자체가 부인될 소지가 큽니다. 또 하나는 전세보증금을 증여와 동시에 새로 설정하는 경우인데, 앞서 본 조세심판원 사례처럼 기존에 있던 임대차 관계가 아니라 증여를 위해 급하게 만든 계약이라면 진짜 채무로 인정받기 어려워요. 개인 상황(소득·자산·거주 형태)에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으니, 실행 전에 국세청 상담이나 세무 전문가의 확인을 거치시는 걸 권해드립니다.

자주 묻는 질문

부담부증여를 하려면 자녀가 꼭 소득이 있어야 하나요?
법적으로 소득이 있어야만 인정된다고 못 박은 건 아니지만 채무를 실제로 갚아나갈 능력이 없다고 판단되면 국세청이 부담부증여 자체를 인정하지 않을 수 있어요. 소득이 없다면 자금출처를 별도로 준비해두시는 게 안전합니다.

채무를 인수했는데 부모가 대신 갚아주면 어떻게 되나요?
부모가 이자나 원금을 대신 내준 사실이 확인되면, 그 채무는 애초에 진짜로 넘어간 게 아니었다고 보아 해당 금액만큼 다시 증여로 계산될 수 있습니다.

전세보증금도 담보대출처럼 채무로 인정받을 수 있나요?
네, 인정받을 수 있어요. 다만 증여와 동시에 새로 만든 계약이거나 실제로 보증금을 주고받은 사실이 없다면 진짜 채무로 인정되지 않을 수 있으니 기존 임대차 관계를 그대로 넘기는 형태가 더 안전합니다.

다주택자인데 지금 부담부증여를 하는 게 유리한가요?
2026년 5월 10일부터 양도세 중과가 재시행되고 있어서 조정대상지역에 여러 채를 가진 상태라면 예전보다 불리해진 경우가 많습니다. 채무 비율을 낮추거나 시기를 조정하는 방안을 세무 전문가와 함께 검토해보시는 게 좋겠습니다.

부담부증여와 10년 이월과세는 같이 적용되나요?
순수 증여분에는 이월과세가 적용되고 채무액에 해당하는 부분에는 적용되지 않습니다. 두 부분을 나눠서 계산해야 한다는 점을 꼭 기억해두세요.

마무리

부담부증여는 채무 비율 하나만 보고 결정할 문제가 아니에요. 취득가액이 얼마인지, 증여자가 몇 주택자인지, 그 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 유불리가 완전히 달라지고 특히 2026년 5월 다주택자 양도세 중과가 다시 시작되면서 그 경계가 예전보다 훨씬 촘촘해졌습니다. 숫자 하나 잘못 넣으면 수천만 원 단위로 세금이 달라질 수 있는 영역이니, 실행 전에는 반드시 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 상담으로 개인별 상황에 맞는 세액을 다시 확인해보시길 바랍니다.

공식 출처

• 국세청 - 증여세 항목별 설명(채무 공제 요건) (확인일 2026-07-05)
• 대한민국 정책브리핑 - 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일) (확인일 2026-07-05)
• 대한민국 정책브리핑 - 다주택자 조정대상지역 증여 취득세 12% 강화 (확인일 2026-07-05)